2020年，合肥國資以超百億元戰(zhàn)略投資蔚來，把瀕臨崩盤的蔚來拉回正軌，結(jié)果蔚來股價大漲，合肥浮盈超千億。這個曾經(jīng)的小透明省會，一下子成為諸多二三線城市的學(xué)習(xí)對象，被譽(yù)為“最牛風(fēng)投城市”。

在此之前，合肥已經(jīng)低調(diào)努力了近20年，從一個中部經(jīng)濟(jì)帶中的GDP墊底省會，變成了長三角城市群中的TOP8。

近十年，合肥的GDP總量增幅達(dá)到272%，在全國城市中排名第二;十年間，合肥房價的漲幅也達(dá)到了206%。經(jīng)濟(jì)起飛的同時，人口大幅涌入，合肥的樓市也沸騰了。“身邊所有的親戚都想去合肥買房。”有安徽人直言。

2021年是樓市的反轉(zhuǎn)之年，合肥并不例外。經(jīng)歷“四六新政”和二手房指導(dǎo)價出臺后，合肥的新房和二手房市場雙雙步入冷靜期，不僅“萬人搖”消失了，甚至有新盤推出來后“0登記”，更有頂級學(xué)區(qū)房價格腰斬。

20年來苦心孤詣布局高新產(chǎn)業(yè)的合肥，產(chǎn)業(yè)和人口表現(xiàn)正愈發(fā)出色，未來樓市將走向何方?

合肥的逆襲

“我大學(xué)畢業(yè)那會兒，2006年，身邊的安徽同學(xué)們都以去南京、蕪湖工作安家為目標(biāo)，合肥的存在感極低。突然間，也不知道什么時候起，我發(fā)現(xiàn)身邊的安徽人都想去合肥了。”在安徽滁州出生、在合肥讀大學(xué)的王耀楠對第一財(cái)經(jīng)表示。

合肥有著“小透明”的歷史，在眾多省會城市中一度顯得很落寞。

其知名度曾經(jīng)遠(yuǎn)不及六朝古都南京、西子湖畔的杭州，也比不上“豫章故郡，洪都新府”的南昌以及崔顥筆下“此地空余黃鶴樓”的武漢，甚至還不如擁有趵突泉、大明湖的濟(jì)南。

過去，合肥的省城向心力非常不足。不僅不了解安徽的外省人，會把南京當(dāng)做安徽省會，就連在安徽省內(nèi)，不少“小兄弟”都心向南京。

然而，合肥極具進(jìn)取心，2004年中央提出“中部崛起”戰(zhàn)略，合肥抓住了這個契機(jī)，用近20年的時間，跑出了黑馬的速度。近年，合肥發(fā)展出“以投帶引”的招商引資模式，更是從默默無聞的邊緣城市，一躍成為炙手可熱的明星，被外界譽(yù)為“最牛風(fēng)投城市”。“合肥模式”已經(jīng)成了許多二三線城市研究與學(xué)習(xí)的對象。

根據(jù)國家信息中心組建的中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，合肥2004年時的GDP僅為0.07萬億，在6個中部經(jīng)濟(jì)帶省會城市中排名墊底，GDP只有長沙、鄭州的一半，約為武漢的三分之一，在長三角城市群中更加排不上號。

但到了2020年，合肥的GDP突破萬億，在全國城市GDP排名中，合肥用近20年時間前進(jìn)60多名，成為了中國城市GDP前二十強(qiáng)。

近十年，合肥的GDP總量增幅達(dá)到272%，在全國城市中排名第二，僅次于基數(shù)比較低的貴陽。

2014年，合肥與南京、杭州一起攜手躋身長三角世界級城市群副中心，正式加入長三角俱樂部。2021年前三季度，合肥的GDP體量已經(jīng)穩(wěn)居長三角TOP8。

逆襲后的合肥，像發(fā)生了奇妙的化學(xué)反應(yīng)，從安徽本省人都看不上的小透明省會，突然變成了大家都想去的地方。

2021年合肥城區(qū)人口突破500萬，全市常住人口逼近千萬，人口數(shù)量躍居長三角城市第六位，近10年新增人口191萬人，增量居長三角城市第3位，年均增長2.3%，高于全國1.8個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長期看人口。政策、經(jīng)濟(jì)紅利和人口紅利齊備的合肥，無可避免地走入一段樓市的沸騰期。

樓市大反轉(zhuǎn)

近十年合肥的GDP增長了272%，合肥房價的漲幅也達(dá)到了206%。

根據(jù)新安大數(shù)據(jù)研究院，合肥房價從2010年的6051元/平方米漲至2020年的18516元/平方米。而在2008年時，合肥房價均價僅3748元/平方米。

2020年下半年至2021年上半年這一波上漲更是令人印象深刻，“一房難求”“異常火爆”等詞語頻頻見諸于媒體報道和網(wǎng)絡(luò)論壇中。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年1月份70城商品住宅銷售價格變動情況，合肥新建商品住宅指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，漲幅位居70個大中城市第三位。跟2020年同期相比，2021年1月份合肥新建商品住宅銷售指數(shù)上漲4.3%，創(chuàng)下15個月新高。二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，保持了連續(xù)11個月的上漲態(tài)勢。

在一片喊漲的態(tài)勢下，已經(jīng)在上海成家立業(yè)的王耀楠，2021年上半年也忍不住去合肥買了一套房，“我們老家有點(diǎn)條件的，都往合肥跑，家族親戚里，就沒有不在合肥買房的”。

過去，蕪湖、滁州、馬鞍山三座安徽城市與南京關(guān)系頗為緊密，被并稱為“滁馬蕪”。王耀楠稱，據(jù)他近幾年對老家的觀察，不少人其實(shí)已經(jīng)“倒戈”合肥。“南京畢竟是省外，以前是合肥的經(jīng)濟(jì)實(shí)在不好，現(xiàn)在合肥起來了，又是安徽的省會，心理上還是覺得更親近些。”

留在合肥的高學(xué)歷人才也在變多。過去合肥雖然擁有高等教育排名前十的中科大，但留不住中科大的人才頗為人詬病。但根據(jù)中科大公布的就業(yè)數(shù)據(jù)，到2019年時，中科大直接就業(yè)人數(shù)為2668人，其中23%(622人)的人都選擇留在安徽，占比最高。此外，21%(561人)去了上海，另外分別有288和284人選擇了浙江和江蘇。

“合肥近幾年科技型企業(yè)發(fā)展迅速，無論是工業(yè)立市還是創(chuàng)新高地的戰(zhàn)略，都跟國家發(fā)展方向契合，高新區(qū)那邊多了很多高新技術(shù)研發(fā)公司，我覺得前途還是很光明的。”一位2018年從安徽大學(xué)畢業(yè)后留在合肥的畢業(yè)生表示，現(xiàn)在無論是中科大、合工大還是安徽大學(xué)，都有和企業(yè)間的校企合作，理工科學(xué)子的實(shí)習(xí)機(jī)會比過去多了很多，留在合肥的意愿更強(qiáng)烈了。

在過去的十年里，合肥市政府通過產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和資本投入的方式，建構(gòu)了自己的高新制造產(chǎn)業(yè)集群。目前國家科學(xué)中心和三個國家實(shí)驗(yàn)室先后在合肥落戶，顯示面板、集成電路、人工智能這一類高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在合肥大量聚集。

蕪湖人錢荃也認(rèn)為，合肥近年確實(shí)發(fā)展得很好，身邊不少蕪湖朋友也去合肥買房。“大概是08年的時候，蕪湖的房價跟合肥差不多，甚至還貴一點(diǎn)，蕪湖是省內(nèi)公認(rèn)的好地方，現(xiàn)在看來，還是合肥發(fā)展?jié)摿Υ?，更看漲，畢竟是集全省之力發(fā)展起來的中心城市，現(xiàn)在確實(shí)形成了對全省的輻射力和對人口的吸引力。”

相比南京，錢荃認(rèn)為合肥更適合普通老百姓去安家落戶，“門檻低，南京確實(shí)很好，但是房價四五萬起步了，有多少人能買得起”。

在一片喊漲聲中，2021年3月份，合肥樓市來到了火爆的頂點(diǎn)。開發(fā)商捂盤惜售、捆綁銷售，中介索取號頭費(fèi)、茶水費(fèi)，在合肥房價最高的政務(wù)區(qū)核心商圈一小區(qū)的業(yè)主，甚至成立了“房價指導(dǎo)委員會”，要求賣房者要按照“指導(dǎo)價”掛牌，并稱“任何賤賣行為必將受到全體業(yè)主的唾棄”。

面對樓市過熱以及各種亂象，合肥開始出手調(diào)控。

2021年4月6日，合肥市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涵蓋熱點(diǎn)學(xué)區(qū)學(xué)位制、熱點(diǎn)區(qū)域二手房限購措施、熱點(diǎn)樓盤“搖號+限售”等八大方面。當(dāng)月月底，合肥二手房限購區(qū)成交面積跌幅超60%，交易價格下跌10%左右。

不過，合肥新房的熱度仍然高漲，一房難求，今年7月，合肥一新盤甚至出現(xiàn)“萬人搖”。于是8月24日，合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作聯(lián)席會議辦公室再連發(fā)兩則通知，明確合肥市建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價發(fā)布機(jī)制，增加二手房限購區(qū)域。

在這之后，合肥樓市終于開啟反轉(zhuǎn)。有頂級學(xué)區(qū)房的二手房房價從6萬元/平方米跌至3萬元/平方米，幾近“腰斬”;也有新盤在去年12月推出后，竟然“0登記”，無人問津。

去年上半年在合肥瑤海區(qū)買了一套80多平方米住宅的王耀楠表示：“二手房房價確實(shí)跌了，我也虧了一些。”不過他表示，自己并不是炒房，而是買來給父母養(yǎng)老。他認(rèn)為合肥的城建比老家更好，房子附近有配套的綠道、花園，父母滿意就行。

板塊分化加劇

自合肥打出熱點(diǎn)區(qū)域二手房限購、熱點(diǎn)學(xué)區(qū)學(xué)位制、熱點(diǎn)樓盤“搖號+限售”等一系列政策組合拳后，合肥樓市便開始調(diào)頭向下。未來，這座“經(jīng)濟(jì)黑馬”城市的樓市，將會走向何方?

“合肥樓市目前的下行狀態(tài)，是調(diào)控政策疊加全國房地產(chǎn)大環(huán)境影響造成的，都說長期看產(chǎn)業(yè)和人口，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口紅利仍在上升期。”一家TOP30房企的投資研究人士對第一財(cái)經(jīng)表示。

該人士認(rèn)為，相比全國其他經(jīng)濟(jì)圈，長三角地區(qū)具備更強(qiáng)的吸附力，人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模優(yōu)勢顯，合肥是長三角一體化“1+5核”之一，對合肥的看好，即是對長三角一體化發(fā)展前景看好。

不過她表示，合肥九區(qū)房價過去5年幾乎一路攀升，未來將很難再重演，板塊分化將加劇。從區(qū)域來看，政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)擁有各自明確的定位和產(chǎn)業(yè)，更加具備增長潛力和保持穩(wěn)定的底氣。

從定位來看，目前房價最高的政務(wù)區(qū)，均價保持在3萬左右，是合肥市政府駐地，定位是市級行政中心，兼金融，文化，體育中心;濱湖新區(qū)則為省政府駐地，定位是省級行政中心，兼金融、文化、會展旅游休閑中心;高新區(qū)定位高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)與制造基地，經(jīng)開區(qū)則定位為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)制造基地。

“合肥能喊出‘大湖名城、創(chuàng)新高地’的口號，是有底氣的，合肥一直尊重科技、知識，從上個世紀(jì)60年代克服困難接納中科大，到2008年拿出三分之一的財(cái)政收入支持京東方，再到2020年入股蔚來汽車，合肥一直重視長期的科技和產(chǎn)業(yè)價值。從房地產(chǎn)規(guī)律來看，擁有產(chǎn)業(yè)和人口增長的地區(qū)更具備穩(wěn)定性。”上述TOP30房企的投資研究人士表示。

以合肥與蔚來的合作為例，合肥救了蔚來，蔚來投桃報李，雙方共建的新橋智能電動汽車產(chǎn)業(yè)園，將集聚大量上下游產(chǎn)業(yè)鏈并帶來就業(yè)。2020年4月開工后，8月蔚來新橋工廠就已經(jīng)主體結(jié)構(gòu)封頂。2021年，蔚來交付新車91429臺，同比增長109.1%，合肥這筆投資能帶來的不僅僅是賬面上的浮盈，更是地區(qū)長期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

買房買虧了的王耀楠也認(rèn)為，合肥目前的調(diào)控措施是必要的，樓市應(yīng)該回到冷靜狀態(tài)，他相信合肥未來的長期發(fā)展?jié)摿Α?ldquo;只要不是炒房的，不會在意一時的上漲和下跌。”他說，老家還有不少親戚家的孩子，都希望畢業(yè)后能到合肥謀到一份不錯的工作。

憑借產(chǎn)業(yè)能力，合肥樓市將走向穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大起大落，是當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的共識?？硕鸬禺a(chǎn)研究也認(rèn)為，安徽省內(nèi)三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會，合肥已然成為省內(nèi)外來人口第一聚集地，因此，近三年合肥也是房企踐行以城市圈發(fā)展為核心、投資回歸一二線的戰(zhàn)略的落腳點(diǎn)之一。整體回顧合肥2021年的三次集中供地，市場熱度走勢為“熱—涼—小幅回溫”，本土民營企業(yè)持續(xù)表現(xiàn)積極。總體來說，合肥樓市有近慮、無遠(yuǎn)憂。

(應(yīng)受訪者要求，文中王耀楠、錢荃為化名)