當(dāng)前，樓市熱度不減，地方調(diào)控不斷。但同時(shí)，區(qū)域之間的分化也十分明顯，包括天津、石家莊、濟(jì)南、鄭州等地房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯下行。

由于一手房?jī)r(jià)格受限價(jià)、限售、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相比之下，二手房市場(chǎng)更能反映各地房?jī)r(jià)變化的實(shí)際情況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，70個(gè)城市中有27個(gè)城市8月的二手房?jī)r(jià)格同比下滑。

27城房?jī)r(jià)跌回一年前

數(shù)據(jù)顯示，8月，二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個(gè)重點(diǎn)城市以及山東、河南的幾個(gè)中心城市下滑明顯。其中，天津二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%;濟(jì)南環(huán)比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%;此外，太原和青島雖然二手房環(huán)比上漲，但同比也出現(xiàn)下跌。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，北方不少城市的確今年以來(lái)二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度下降。從58安居客線上的數(shù)據(jù)來(lái)看，天津和石家莊自2018年起經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)下行的小趨勢(shì)。從二手房掛牌價(jià)格(均價(jià))來(lái)看，這一趨勢(shì)表現(xiàn)得尤為明顯。

近日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)閉門會(huì)在鄭州召開。針對(duì)“房企打折促銷”話題，大家觀點(diǎn)普遍一致——降價(jià)促銷對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展弊大于利。

不過，是否降價(jià)最終還是市場(chǎng)說了算。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，進(jìn)入9月，鄭州房企促銷戰(zhàn)已打響，有的樓盤房?jī)r(jià)比三年前還低，零首付、低首付、精裝改毛坯暗降動(dòng)作頻頻。其中，在高新區(qū)某大盤，目前優(yōu)惠后精裝修價(jià)格約13500元/㎡，2016年11月首開均價(jià)為14500元/㎡，可見價(jià)格比三年前還低，降了1000元/㎡。

張波說，今年以來(lái)區(qū)域的分化主要是不同城市的供求關(guān)系所導(dǎo)致。不少城市的二手房房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)從2018年就已經(jīng)開始出現(xiàn)苗頭，主要原因包括前期房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控后導(dǎo)致部分城市的改善型需求被明顯壓制，房地產(chǎn)開發(fā)投資過于集中導(dǎo)致供應(yīng)量長(zhǎng)期處于高位等。

以天津?yàn)槔?，張波分析，天津的樓市熱度下跌可以追溯?017年3月出臺(tái)的調(diào)控政策，而真正導(dǎo)致樓市降溫的是供求關(guān)系逐步失衡，尤其是近兩年人口流入的增長(zhǎng)速度趕不上市場(chǎng)供給增長(zhǎng)。2018年和2019年，天津人口凈流入分別是2.73萬(wàn)、2.23萬(wàn)，同時(shí)從天津近兩年房地產(chǎn)投資來(lái)看，2018年天津房地產(chǎn)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額2424.49億元，同比增長(zhǎng)8.6%，2019年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2727.82億元，增長(zhǎng)12.5%。因此，天津新房供大于求背景下，二手房市場(chǎng)趨冷也實(shí)屬正常。

石家莊的走勢(shì)也頗為相似。張波分析，2017年3月、9月分別出臺(tái)了兩次調(diào)控之后，石家莊樓市開始漸漸回歸理性，2018年4月的人才落戶政策為新房增加了部分熱度，但最終房?jī)r(jià)還是逐步趨于下行。

區(qū)域分化明顯

相比環(huán)京區(qū)域、中原、山東等地，長(zhǎng)三角、珠三角的幾個(gè)主要城市如杭州、寧波、深圳、廣州等城市，近年來(lái)人口流入較快，去年以來(lái)這些區(qū)域整體樓市熱度也比較高。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，樓市經(jīng)歷了2016年、2017年的普漲后，去年以來(lái)，區(qū)域之間的分化十分明顯。這種分化的背后，本質(zhì)上還是產(chǎn)業(yè)與人口的變化。長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)近年來(lái)高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，整體經(jīng)濟(jì)活力高。

以科創(chuàng)板為例，開閘一年多來(lái)，上市企業(yè)主要集中在北京、上海、深圳、蘇州、杭州、廣州等幾個(gè)重點(diǎn)城市。數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，科創(chuàng)板共有上市公司140家，近八成分布于江蘇(29家)、北京(25家)、廣東(22家)、上海(20家)、浙江(11家)這五大經(jīng)濟(jì)最耀眼的地區(qū)。

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到新常態(tài)，2013年以前較為賺錢的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)飽和，面臨著市場(chǎng)發(fā)展瓶頸，而新興產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求比較大，因此這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為突出的地方，集聚的人才、人口也會(huì)更多。

丁長(zhǎng)發(fā)說，高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)一般需要高端人才，他們的收入比較高，而且新興產(chǎn)業(yè)集聚的主要是年輕人。如今，購(gòu)房的主體正是年輕人，因此新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的北京、長(zhǎng)三角、珠三角等地，樓市購(gòu)買力也更強(qiáng)。

他還表示，北方不少中心城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，但是土地供應(yīng)量又很大。相比之下，東南沿海尤其是長(zhǎng)三角、珠三角的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展得好，但是土地供應(yīng)的增加落后于需求的增加，因此這些地方的房?jī)r(jià)面臨上漲壓力。

東北這個(gè)小城跌去近一成

華北之外，西南貴州、四川以及中部?jī)珊亩鄠€(gè)城市二手房同比也出現(xiàn)下滑。

張波分析，中西部區(qū)域的房?jī)r(jià)變動(dòng)特點(diǎn)非常明顯，省會(huì)城市的熱度普遍較高，8月環(huán)比房?jī)r(jià)都不同程度出現(xiàn)上漲，而省內(nèi)的三四線城市則呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的格局。省會(huì)城市的上漲主要受市場(chǎng)熱度影響，而省內(nèi)其他房?jī)r(jià)下跌城市則大都是受供求關(guān)系影響，一方面部分城市的市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)保持一定高位，另一方面購(gòu)房需求卻沒有明顯增加，在影響新房成交的同時(shí)對(duì)二手房市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定壓力。

區(qū)域的分化還體現(xiàn)在第一經(jīng)濟(jì)大省廣東。在廣東，珠三角地區(qū)的深圳、廣州、惠州8月都出現(xiàn)明顯房?jī)r(jià)上漲，而粵西的湛江二手房同比下跌了4.2%，韶關(guān)下跌了2.5%。這種分化與廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異有很大關(guān)聯(lián)。

廣東省統(tǒng)計(jì)局的分析報(bào)告顯示，近年來(lái)，盡管廣東東西兩翼重點(diǎn)打造生物醫(yī)藥、綠色石化等產(chǎn)業(yè)集群，北部生態(tài)發(fā)展區(qū)加快推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，中高端產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展，但與珠三角核心區(qū)相比仍存在較大差距。2019年，東西兩翼和北部生態(tài)發(fā)展區(qū)先進(jìn)制造業(yè)增加值合計(jì)占規(guī)模以上工業(yè)比重為38.1%，比珠三角核心區(qū)低21.1個(gè)百分點(diǎn)。

在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龍江省的牡丹江。數(shù)據(jù)顯示，8月牡丹江二手房環(huán)比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

牡丹江也是當(dāng)前東北收縮型城市的一個(gè)典型案例。吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數(shù)中小城市，沒有多少剛性需求。

黑龍江省統(tǒng)計(jì)局今年7月底發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示，根據(jù)公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結(jié)合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬(wàn)人。與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近十年常住人口減少19.4萬(wàn)人，年均減少2.2萬(wàn)人。

報(bào)告介紹，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。